Меню

Деньги в банке а банка в земле



Как передать деньги при покупке квартиры через банк. Когда банк отвечает за сохранность средств, а когда — нет

Как происходит передача денег через банк при покупке квартиры

Банковская ячейка (или депозитарий) — это сейф, который покупатель недвижимости арендует в банке на определённый срок. При альтернативной сделке, если в процессе участвуют сразу несколько квартир, может быть несколько ячеек, их количество обсуждается заранее.

Процесс выглядит так: покупатель приносит деньги в банк, в присутствии продавца средства пересчитываются и закладываются в ячейку. После того, как все условия договора купли-продажи будут выполнены и участники зарегистрируют переход прав на квартиру, продавец получает деньги.

Аренда ячейки, как правило, оформляется на месяц. Регистрация квартиры обычно проходит в течение недели, но лучше иметь запас времени на случай возникновения каких-либо задержек.

А банк отвечает за сохранность денег?

Зависит от того, какой договор вы заключили с банком. Это может быть (ГК РФ ст. 922):

· Договор аренды с предоставлением сейфа. Вы просто арендуете место для хранения ценностей, при этом банковские сотрудники не знают о том, что именно вы кладёте в ячейку. Потому банк не несёт ответственности за содержимое сейфа, но гарантирует, что не предоставит к нему доступ третьим лицам без разрешения арендатора. При этом, если из ячейки что-то пропадёт, возмещать пропажу банк не станет, и доказать, что в ячейке было 3 млн рублей, а не 3 рубля, будет сложно.

· Договор аренды с использованием сейфа. Клиент сообщает банку, что именно он размещает в сейфе, а банк, как и в первом случае, гарантирует, что не предоставит доступ к ячейке третьим лицам без разрешения арендатора. Если в банке произойдёт кража, ответственности за ваши средства банк, как и в первом случае, не несёт. Однако, в отличие от договора аренды с предоставлением, шанс получить украденные средства назад есть — об этом ниже.

Поясняет юрист по вопросам недвижимости Эльвира Шулемина: «При аренде банковской ячейки клиент платит 2,5–3,5 тыс. руб. в месяц, это один из наиболее дешёвых способов передачи средств через банк.

Для некоторых клиентов важно сохранить конфиденциальность и не информировать банк или третьих лиц о том, какая сумма хранится в ячейке. Я же всегда выступаю за то, чтобы банк знал, что закладывается в сейф, а продавец и покупатель имели доказательства, что в ячейку помещались именно деньги, а не, например, ценные бумаги. Для этого разумно оформить расписку, которую пишет покупатель, а подписывают оба участника, а также привлечь свидетелей».

· Договор использования банковского сейфа с услугой ответственного хранения. Эту опцию предлагают не все банки, и она будет стоить значительно дороже, чем обычная аренда с предоставлением или с использованием. В этом случае банк фиксирует, что именно вы кладёте в ячейку (если это деньги — проверяет их подлинность), и делает опись вложения. Воспользоваться ячейкой вы можете только в присутствии банковского сотрудника, потому как банк несёт полную ответственность за содержимое ячейки. Если с ним что-то случится, банк должен будет возместить ущерб в полном объёме.

Эксперты рынка говорят, что переплачивать за гарантию возврата средств в случае взлома ячейки клиенты, как правило, не хотят. «На практике донести до участников сделки целесообразность заключения договора ответственного хранения почти невозможно: для них это в первую очередь дополнительные расходы к сделке», — поясняет Элина Мамонтова.

Доступ к банковской ячейке после размещения средств

После оформления договора аренды банковской ячейки банк отдаёт ключ арендатору, т. е. покупателю недвижимости. Это логично, потому как покупатель всё ещё не получил права собственности на недвижимость и в ячейке лежат его средства. Продавец и покупатель заранее обсуждают условия дальнейшего доступа к банковской ячейке и фиксируют их в дополнительном соглашении к договору аренды.

Как правило, ключ хранится у покупателя 5–7 дней, пока сделка регистрируется. После чего покупатель, получив документ о регистрации сделки, передаёт ключ от ячейки продавцу. Продавец забирает средства из сейфа и пишет расписку об отсутствии претензий к покупателю.

Здесь возникает логичный вопрос: как продавцу быть уверенным, что покупатель передаст ему ключ вовремя? Оптимальный вариант — доверить ключ от ячейки на хранение третьему независимому лицу, им может выступать банк, который выдаст ключ продавцу при условии выполнения договора. Но не все кредитные организации предоставляют услугу хранения ключа, и, как правило, делают это за дополнительную плату.

Если ключ остаётся у покупателя, то это не значит, что он может им воспользоваться и забрать деньги. Обычно в дополнительном соглашении прописывается, что доступ к ячейке в течение срока аренды имеет только продавец, если у него на руках есть определённый перечень документов. Если сделка по каким-то причинам сорвётся, покупатель заберёт свои деньги. Если сделка пройдёт, а покупатель не передаст ключ продавцу, вопрос придётся решать через суд (и тут, понятно, закон не на стороне покупателя).

Для того, чтобы получить из ячейки деньги, продавец должен предоставить банку паспорт, а также документ (или несколько), который обозначен в доп. соглашении к договору аренды. Это может быть:

Читайте также:  Можно ли брать в самолет наличные деньги

— зарегистрированный договор купли-продажи квартиры (или квартир, если в сделке участвуют несколько), со штампом регистрационной палаты и записью о том, что квартира перешла в собственность нового владельца;

— выписка из ЕГРН, полученная на имя покупателя;

— подписанный акт приёма-передачи недвижимости.

Элина Мамонтова, генеральный директор агентства недвижимости «Твой ДОМ»: «Покупатель может установить свои условия изъятия средств — например, запросить у продавца чистую справку „О регистрации“ по форме 9 — как доказательство того, что из квартиры выписаны все, кто был там прописан на момент продажи. Особенно актуально в случаях, если в квартире зарегистрированы маленькие дети.

Если сделка сложная или многоэтапная, можно воспользоваться дополнительной услугой от банков, которая называется „эксперт-сейфинг“. Для её оформления заключается отдельный договор, в котором подробно прописываются все условия изъятия средств и документов на каждом этапе проведения сделки».

Если что-то пойдёт не так — например, сделка отменится — заложенные в ячейку средства возвращаются своим первоначальным владельцам. Этот пункт обязательно должен быть прописан в договоре с банком.

Что делать, если ячейку всё-таки взломали

Банковская ячейка — надёжный способ хранения средств, однако не гарантирует 100% безопасности. «На моей практике не было случаев исчезновения денег из ячеек, однако в профессиональных кругах эта тема обсуждается, и федеральные СМИ пишут о том, что в каком-либо банке из сейфа исчезла крупная сумма», — говорит юрист по вопросам недвижимости Эльвира Шулемина.

Вне зависимости от того, какой договор вы подписывали с банком, он отвечает за сохранность содержимого сейфа. Но по факту рассчитывать на возмещение убытков в полном объёме можно только в случае, если с банком вы оформили договор использования сейфа с услугой ответственного хранения. Случай, если банк изначально не знал, что находится в сейфе (при наличии договора аренды с предоставлением сейфа), в этом плане почти безнадёжен. Когда банк знал, но «не нёс ответственности» (то есть при заключении договора с использованием сейфа), он виноват, только если ячейки плохо охранялись.

Если кража всё-таки произошла, нужно написать претензию банку и убедиться, что факт кражи средств зафиксирован в полиции. Если полиция и банк в короткие сроки после происшествия с вами не связываются и никак не отреагируют на претензию, владелец ячейки должен обратиться в суд.

«Претензия банку пишется в произвольной форме в двух экземплярах — на вашем экземпляре банк должен поставить отметку о том, что претензия получена. В исковом заявлении нужно обозначить, что произошла кража средств в определённом объёме, и ваши требования: возврат средств и компенсацию морального ущерба.

При этом важно понимать, что у арендатора ячейки должны быть доказательства, что на момент кражи деньги были в ячейке — например, видеозапись процесса закладывания средства, опись или расписка свидетелей. Исход дела будет зависеть от того, сможет ли арендатор предоставить такие доказательства, а банк — убедить суд, что предпринял все необходимые меры для контроля за доступом к сейфу», — уточняет Эльвира Шулемина.

Добавляет Элина Мамонтова: «Случается, что опись имущества, вложенного в сейф, делают стороны дополнительно друг для друга. Могу предположить, что в случае, если клиент выбрал договор аренды ячейки с использованием сейфа (без ответственного хранения) и в банке произошла кража, эта расписка может служить доказательством того, что в сейфе действительно находились деньги, а не что-то иное».

Есть ли альтернативные надёжные способы передачи денег

Наличными

Надёжность: 0 из 10.

Передавать наличные средства «из рук в руки» при покупке квартиры — самый рискованный способ. Продавец в этом случае может получить средства и скрыться, не продав квартиру или не выполнив какие-то другие обязательства по договору купли-продажи, или же покупатель отказывается платить, получив документ о передаче прав собственности на квартиру.

Депозит нотариуса

Надёжность: 8 из 10.

Покупатель и продавец заключают с нотариусом соглашение о проведении денежных расчётов, после чего покупатель переводит на его депозитный банковский счёт деньги за квартиру. В этом случае нотариус выступает в качестве посредника и представителя закона, который контролирует соблюдение всех условий сделки. Когда они будут выполнены, нотариус сообщает банку о том, что деньги могут быть переведены на счёт продавца.

«8 из 10» ставим за существование человеческого фактора — во-первых, не каждый нотариус берётся за оказание подобных услуг, во-вторых, необходимо проверить надёжность нотариуса, прежде чем заключать с ним договор. Если с нотариусом за период проведения сделки что-то случится (смерть или потеря лицензии), денежные средства с депозитного счёта придётся возвращать через суд.

Аккредитив

Надёжность: 9 из 10.

Это банковский счёт, на который покупатель переводит средства. Счёт принадлежит банку, и только у него есть доступ к счёту. Продавец, как и в случае с арендой банковской ячейки, должен предоставить банку документы, подтверждающие завершение сделки, после чего банк переводит деньги на его счёт. По сути, процессы похожи, только все расчёты происходят без привлечения наличных средств. Аккредитивы есть не во всех банках, и процесс оформления, проверки и перевода средств от банка к продавцу может занять несколько дней. Стоимость аккредитива сопоставима с арендой банковской ячейки, но за обналичивание средств банк может запросить процент. Из рисков — банкротство банка.

Читайте также:  Профессионал фишинг мобайл много денег

Сервис безопасных расчётов

Надёжность: 9 из 10

В этом случае деньги покупателя переводятся на специальный, открываемый в банке номинальный счёт, где хранятся, пока сделка оформляется. Идти в банк и сообщать о том, что собственность на квартиру перешла к другому лицу, не нужно: банк сам получает сведения из Росреестра и в момент, когда покупатель становится собственником, информирует покупателя, что сделка состоялась, затем переводит деньги на счёт продавца.

«Услуга оформляется в банке при подписании договора купли-продажи объекта недвижимости. Если регистрация сделки по какой-то причине не происходит, средства отправляются обратно на счёт покупателя — для этого обе стороны должны сообщить банку о намерении расторгнуть договор оказания услуг.

Самый большой плюс сервиса, особенно актуальный весной 2020 года, в том, что ни продавцу, ни покупателю не нужно идти в банк во второй раз. В Сбербанке эта услуга стоит 3400 руб.», — поясняет Эльвира Шулемина.

Риски при этом способе расчётов аналогичны рискам при аккредитиве.

Элина Мамонтова: «Идеального способа передачи средств через банк не существует. Например, у банка могут отозвать лицензию, и при использовании аккредитива средства покупателя зависнут. Нужно всегда отталкиваться от конкретной истории купли-продажи. Если она простая — например, в договоре указано, что основной договор является одновременно и актом приёма-передачи, при этом в квартире никто не прописан и между продавцом и покупателем доверительные отношения, — можно воспользоваться сервисами безналичных расчётов: аккредитивом, эскроу-счётом (аналог аккредитива) или сервисом безопасных расчётов, который сегодня предлагает Сбербанк. При альтернативных и сложных сделках однозначно удобнее пользоваться банковскими ячейками с подключением услуги эксперт-сейфинга».

Источник

Обман по-доброму Как банки обещают россиянам выгодные вклады и наживаются на их жадности

Кадр: фильм «Волк с Уолл-стрит»

Падение ставок по депозитам вынуждает россиян присмотреться к альтернативным финансовым инструментам. Этим тут же решили воспользоваться банки. Но клиентов часто вводят в заблуждение, а порой и вовсе обманывают, предлагая одни финансовые продукты под видом других. Проблема актуальна для российского рынка уже несколько лет, однако решать ее начали только сейчас. Причем грешат подобной практикой даже крупные банки. Нажива ради наживы — в материале «Ленты.ру».

Под шумок

Продажу одних финансовых продуктов под видом других принято называть мисселингом. В России с этой проблемой сталкивается почти каждый десятый клиент банков. По итогам 2018 года поток жалоб потребителей финансовых услуг в Центробанк увеличился почти вдвое по сравнению с 2017 годом. При этом 90 процентов претензий относятся именно к мисселингу. Под видом вкладов гражданам продают полисы инвестиционного страхования жизни (ИСЖ), паи ПИФов, предлагают вложения в ценные бумаги, в том числе в облигации и векселя самого банка или «дружественных» организаций. Логика продавцов ясна — они получают дополнительные комиссии, выступая агентами страховых и управляющих компаний, негосударственных пенсионных фондов и т.д.

Фото: Валерий Титиевский / «Коммерсантъ»

В результате сотрудники банков ведут некорректные, а зачастую и агрессивные продажи, нередко вводя потребителей в заблуждение. Свежее исследование Международной конфедерации обществ потребителей (КонфОП) в рамках совместного проекта Минфина и Всемирного банка (имеется в распоряжении «Ленты.ру») лишь подтверждает актуальность проблемы. «Тайные покупатели» КонфОП посетили московские офисы крупнейших банков с целью выявления нарушений. По «легенде» у них было 250 тысяч рублей, которые они хотели вложить под проценты. Менеджеры большинства банков, которые посетили «тайные покупатели», сразу же начали предлагать клиентам вложить деньги в инвестиционную программу, даже ничего не рассказав об обычном вкладе.

Например, в Газпромбанке посоветовали открыть индивидуальный инвестиционный счет (ИИС) или вклад «Инвестиционный доход», который по сути вкладом не является, поскольку половина вложенной суммы будет идти на оплату паев Газпромбанка. А в банке «Открытие» предложили разделить сумму на несколько частей: часть положить на обычный вклад, другую — внести на доходный счет, а третью направить на инвестиционное страхование жизни. Правда, сама кредитная организация не считает это некорректными продажами или навязыванием. В ответ на запрос «Ленты.ру» в «Открытии» пояснили, что банк предлагает клиентам, заинтересованным в повышенной доходности, возможность диверсификации инвестиций: в классические банковские продукты — депозит, накопительный счет — и в инвестиционные инструменты. При этом в банке заверили о серьезном подходе к консультированию клиентов в несколько этапов. В Газпромбанке также настаивают, что при консультациях менеджеры всегда действуют в интересах клиентов и никогда не призывают воспользоваться одним продуктом в ущерб другому.

Хата с краю

Многие банки использовали другую схему, предлагая инвестиционные продукты не сразу, а после информирования о стандартном вкладе. При этом менеджеры в красках расписывали преимущества других сберегательных продуктов и советовали их как более выгодную альтернативу стандартному депозиту. Например, в банке ВТБ предложили семейное страхование (программа «Семейный капитал»), отметив, что доходность по нему будет выше, чем по вкладу. В пресс-службе ВТБ на запрос «Ленты.ру» сообщили, что банк «работает строго в соответствии с законодательством. Сотрудники всегда предоставляют полную и исчерпывающую информацию о продуктах страхования, а также проводят индивидуальную профессиональную консультацию клиента. Только после этого подбирается продукт, соответствующий его требованиям и риск-профилю».

Читайте также:  Oceanlshome island life simulator мод много денег

В Райффайзенбанке как альтернативный вариант вкладу предложили разместить деньги в дочернюю компанию Райффайзенкапитал или приобрести программу накопительного страхования жизни на срок от пяти до 30 лет. Представитель банка корректно рассказал о всех продуктах, не смешивая понятия, однако вопрос рисков был раскрыт не до конца — сотрудник не рассказал, какие инструменты застрахованы государством, а какие нет. В связи с полученной информацией в пресс-службе даже пообещали провести внутреннюю проверку.

Фото: Александр Кряжев / РИА Новости

Провести свое расследование решили и в Московском кредитном банке (МКБ). Там, по данным КонфОП, «тайным покупателям» посоветовали открыть индивидуальный инвестиционный счет (ИИС). При этом менеджер банка указал, что по сути это такой же вклад, поскольку деньги вкладчиков в данном случае не просто лежат в банке, а «банк на них что-то покупает, чтобы потом выплатить клиентам проценты». Стоит отметить, что сравнение ИИС с вкладом некорректно, потому что на индивидуальные инвестиционные счета не распространяется система страхования вкладов. К слову, ни один из банков, предлагавших инвестиционные продукты или «гибридные» вклады, не сообщил клиентам об отсутствии гарантий сохранности средств со стороны Агентства по страхованию вкладов (АСВ).

Однако в своих комментариях «Ленте.ру» все банки, напротив, настаивали, что в обязательном порядке информируют клиентов о всевозможных рисках, что инвестиционные программы, в отличие от банковского вклада, не гарантируют доходность, а АСВ в свою очередь не гарантирует сохранность средств. В частности, об этом заявили в Промсвязьбанке, сотрудники которого рекомендовали «тайным покупателям» вклад вместе с инвестиционным страхованием жизни «Моя стратегия». При этом, по данным КонфОП, менеджеры этого банка не упомянули ни об отсутствии гарантий доходности, ни об отсутствии гарантий со стороны АСВ. Также они не предоставили договор вклада с индивидуальными условиями для предварительного ознакомления, чего, впрочем, не сделал ни один из банков.

Засучили рукава

По большому счету инвестиционные инструменты действительно могут принести больший доход, чем вклад. Например, плюсами инвестирования в облигации являются возможность получения дохода (купонных выплат), который может превышать предлагаемую банками ставку по депозитам, а также ликвидность этих бумаг. Но и риски у них выше, чем по депозиту. Клиенты могут ничего не заработать или потерять сбережения при инвестировании в ценные бумаги. У клиентов зачастую наступает разочарование, когда они более внимательно знакомятся с условиями договора, поэтому замалчивание некоторых ключевых принципов работы инвестиционных продуктов со стороны сотрудников банка приводит к множеству проблем.

Сами по себе такие финансовые инструменты не могут считаться некачественными, однако человек, который их приобретает, должен четко осознавать, что это такое, понимать и принимать все риски подобного инвестирования. Не снимая ответственности с сотрудников банков, осуществляющих некорректные продажи, Центробанк указывает, что одной из причин широкого распространения мисселинга можно считать невнимательность потребителя к деталям при заключении договора, нежелание изучать предлагаемые к подписанию документы, готовность «верить на слово», чем банки, конечно, пользуются. Например, в пресс-службе Россельхозбанка «Ленте.ру» сообщили, что после принятия решения о выборе комбинированного продукта клиент в обязательном порядке подписывает уведомление о рисках, возникающих при индивидуальном страховании жизни. При этом, по данным КонфОП, на этапе консультирования сотрудники Россельхозбанка, как и остальные, умолчали об отсутствии гарантий со стороны АСВ.

Фото: Наталья Селиверстова / РИА Новости

За 2018 год Банк России получил более тысячи жалоб, связанных с мисселингом, из них примерно половина — на продажу полисов ИСЖ под видом вкладов. С 1 апреля в силу вступило указание регулятора, по которому страховщики и их агенты при продаже полисов страхования обязаны предупреждать клиентов об основных рисках этих продуктов. Продавцы должны сообщать клиентам о порядке расчета инвестиционного дохода, об отсутствии гарантий его получения, о порядке возврата денег при досрочном расторжении договоров страхования. Таким образом, теперь продажу полисов ИСЖ регулирует Банк России.

Формально мисселинг не является нарушением закона, однако он, безусловно, является недобросовестной практикой, и участники финансового рынка стараются с ней бороться. Так, Всероссийский союз страховщиков принял профессиональный стандарт для продаж полисов страхования жизни, а саморегулируемая организация «Национальная Финансовая Ассоциация» (СРО НФА) по инициативе ЦБ занимается подготовкой требований к шаблонам продаж отдельных финансовых продуктов. В них будет указано, что сотрудникам банков можно и нельзя говорить при обслуживании клиентов. Эти требования должны появиться уже во втором квартале 2019 года. В ЦБ настроены оптимистично, по мнению регулятора, теперь случаев мисселинга, по крайней мере, в сегменте ИСЖ должно стать меньше. Правда, на это потребуется какое-то время.

Источник