Меню

Сдавать квартиру или положить деньги в банк под проценты



Что выгоднее: депозит или сдача квартиры в аренду?

Сегодня разберу на собственном примере, что выгоднее сдавать в аренду квартиру или депозит в банке.

Сначала дам вводные, чтобы каждому можно было переложить на себя и настоящее время. Для того чтобы сравнивать доходности нужно провести расчеты, сравнивать будем итоговый процент доходности вложений за год.

И так, в 2015 году я купил квартиру в строящемся жилом районе на окраине Иркутска (ЖК Березовый. Академгородок). Характеристики: 1 к. квартира на 5 этаже, 5-ти этажного дома 44 кв. м, включая 7 кв. незастекленный балкон. Сдача в начале 2016 года, черновая отделка. ДДУ, стоимость 1 025 000 р.

Сдачу квартиры пришлось дольше, очередь была последняя поэтому застройщик затягивал, но достраивал и выходил на банкротство. По итогу ключи получил только в январе 2017 г. До весны квартира сохла, в августе начал делать ремонт. В ремонт под ключ я вложил 520 000 р. — это был кредит, плюс 157 000 на покупку мебели и технике. Итого в конце 2017 г. квартира была полностью готова к сдаче. Считаем мои инвестиции за 1 702 000 р. Начисленные проценты за кредит в расчет не берем, примем что у меня эти деньги были и я выбирал что сделать: купить квартиру и сдавать или положить на депозит.

Весь 2018 г. я сдавал квартиру, приход и мой расход в таблице:

За это время у меня было два жильца. Один жил на условиях 12000 + счетчики, второй 13 000 + счетчики. Мне очень повезло я сдавал квартиру по цене даже чуть выше рыночной, квартира была в очень хорошем состоянии, поэтому жильцы находились за 1-2 дня.

Бытовое — это покупка чистящих средств для уборки (перед сдачей и оплата авито). Страховка — это страхование квартиры на общую сумму 2 000 000 р. в том числе на причинение ущерба третьим лицам до 300 000 р.

Налога на квартиру я не платил, т.к. у нее еще не было инвентаризационной стоимости.

Также у меня есть ИП по основной работе и я добавил ОКВЭД по сдаче своей недвижимости в аренду (чтобы платить не 13% НДФЛ, а 6% УСН). Итого на общую сумму 159 560р. я заплатил 9 574 р. налога.

Получаем следующие данные для сравнения: Общий доход со сдачи квартиры 159 560 р.. Расходы 46 110 р. Итого чистая прибыль 113 450 р.

Рассчитываем доходность за год Pr= 113 450/1 702 000=7%

А еще я периодически ездил и ругался с соседкой, она постоянно вызывала участкового и жаловалась на шум (двигают мебель). В общем с соседкой не повезло.

Ставки по депозитам в это время были разные, если не брать Сбербанк, там вклад с капитализацией на 1 год был со ставкой 6.75%, можно было найти предложения до 8,75% в банках из первой 10-ки (Альфабанк, Тинькоф, Открытие). Также учитываем, что доход по депозитам не облагается НДФЛ.

Вывод: в 2018 г. я понял, что вложения в недвижимость не самая выгодная инвестиция и это точно не пассивный доход. Конечно, может быть много если:

1) Если вдруг случится ужасный кризис, типа кризиса 1998 г., то деньги обесценятся, а недвижимость хоть и упадет, то потом вырастет. Все верно, но тогда еще более правильным вложением для сохранения будет — валютный вклад (посмотрите как изменилась стоимость доллара с 1998 г.);

2) Можно не платить налоги и не покупать страховку, а еще сделать очень дешевый ремонт и купить старую мебель. Это ваш выбор, но доходность от этого не сильно изменится;

3) Сейчас ставки на депозиты 5% годовых (январь 2020 г.) — но и цены на квартиры выросли, цена за которую я покупал квартиру была самым дешевым предложением на рынке и теперь таких нет и коммуналка выросла. Сейчас придется вложить от 2,5 млн. руб., чтобы получать те же 10 тыс. руб. чистыми в месяц. Получаем те же 5% в год. А еще, как альтернатива вкладу можно купить краткосрочные ОФЗ. Получится уже 7-8% годовых и при этом не придется периодически что-то разруливать.

Читайте также:  Можно ли вернуть деньги за гостиницу если не понравилось

Какой вывод можно сделать? Если вы ищите пассивный доход, то откройте депозит или изучите инвестиции в облигации. Квартира при сдаче помесячно в текущих условиях проигрывает. А вы что думаете по этому поводу?

Поддержите канал 🙂 Всего 5 руб. вам несложно, мне приятно!

Источник

Что выгоднее – сдавать квартиру или продать и положить деньги в банк?

Когда стоимость недвижимости росла как на дрожжах, ни у кого не было вопросов, куда вкладывать свои деньги. Но что делать, если рынок топчется на месте уже который год? Как сохранить свои инвестиции в квадратные метры, чтобы их не съела инфляция?

Еще пока резиновая

Предположим, что у вас есть 12 миллионов рублей, на которые вполне реально купить серийную двухкомнатную квартиру в Москве. Ее можно будет сдать в аренду за 40 тысяч рублей в месяц плюс плата по счетчикам.

Вычитаем из этой суммы 5 тысяч рублей в среднем за месяц на квартплату. Получается итоговая сумма в размере 35 тысяч рублей ежемесячного дохода. После вычета подоходного налога это будет 365 тысяч рублей за год. Что составит 3,05% годовых от вложенной суммы .

Кроме того, не будем забывать, что недвижимость все-таки растет в цене. Пусть и не так быстро, как это было до двух последних кризисов. По итогам последних пяти лет рост стоимости квадратного метра на «вторичке» в Москве составил в среднем 4,8% в год.

Путем сложения выясняем, что средняя доходность инвестирования в столичную недвижимость получается в размере 7,85% годовых.

Разумеется, это «средняя температура по больнице», которая зависит от множества факторов. Таких, как тип выбранного жилья и его местоположение, периодичность различных кризисов и эпидемий, сумма инвестиций и так далее.

Но при правильном подборе квартиры и некоторой доли удачи эта доходность вполне достижима. И даже может быть выше.

Храните деньги в сберегательной кассе!

Рублевые депозиты таким размером ставки похвастаться уже не могут. Даже в сомнительных по надежности банках они опустились ближе к 6% годовых. А в рейтинговых и того меньше – на уровне 4% в год. Очевидно, что это ниже доходности инвестиций в квадратные метры.

Поэтому в настоящий момент происходит отток средств из банковских депозитов на рынок недвижимости.

Также он идет из-за изменения порядка налогообложения банковских вкладов. С 2021 года проценты по депозитам свыше одного миллиона рублей будут облагаться подоходным налогом. Это делает их еще менее привлекательными.

В несколько более выгодном положении находятся вклады в валюте. И конкретно в американской. Несмотря на то, что проценты по ним исчезающе малы, сам курс доллара показывает стабильный рост. За последние 20 лет он вырос более чем в 2,5 раза. Это снова 7,85% годовых, что начинает наводить на определенные мысли.

Получается, что доходность московской недвижимости и доллара удивительным образом совпадают. Но не стоит искать здесь следы мирового заговора. Просто цены на столичное жилье быстрее всего реагируют на конъюнктуру рынка в целом.

Добро пожаловать в Челябинск!

После последовательного дефолта десятков банков в последние годы многие люди опасаются хранить деньги на депозитах. Валюту же родное государство может запретить в одночасье – смутные слухи об этом постоянно ходят. Но и получать по 40 тысяч в месяц с 12 миллионов в надежде на постепенный рост стоимости квартиры тоже не вариант.

Так что же можно сделать, оставаясь верным только проверенной временем и кризисами недвижимости?

Можно пытаться заработать на новостройках Москвы, приобретая квартиры на стадии котлована. Доходность будет выше. Но выше будут и риски все потерять. А также потребуются другие, более высокие суммы, с которыми можно начинать такие инвестиции.

Читайте также:  Какую комиссию берет пайпал при переводе денег

Возможно, стоит обратить внимание на провинциальные областные центры, по данным портала «МИР КВАРТИР», показавшие быстрый рост цен на недвижимость после появления ипотечной программы «Господдержка 2020».

Не на те, где стоимость выросла на треть, т. к. высока вероятность отката назад. А на стабильные середнячки – Иваново, Томск, Брянск, Чебоксары, Тольятти, Магнитогорск и Челябинск, где цены на новые «однушки» выросли на 10-20%.

Например, в Челябинске на 12 миллионов рублей можно купить 8 однокомнатных квартир в новостройках, которые тут же можно сдать по 10 тыс. в месяц. Коммунальные платежи в таких квартирах не превышают 2 тысяч в месяц в среднем за год.

Чистый доход с 8 квартир после вычета подоходного налога составит около 670 тысяч в год, что прибыльнее Москвы почти в 2 раза.

Некоторые инвесторы выкупают целые стояки квартир в новых домах со 2 по 9 этаж, используя ипотечные деньги. Первоначальный взнос по такой квартире равен 230 тыс. рублей. И если позволяет официальный доход, на 12 миллионов рублей можно купить 50 квартир. При этом арендаторы будут оплачивать ипотеку за вас.

Немудрено, что на данный момент ни одной однокомнатной квартиры по программе «Господдержка 2020» на продаже в этом городе нет!

Источник

Куда пристроить миллионы? Сравниваем, что выгоднее — вклад или недвижимость

О недвижимости часто говорят как об инвестиционном инструменте: цены на неё растут, спрос на аренду есть, риски не столь высоки. Когда ставки по банковским вкладам падают, люди начинают искать другие способы вложений, более прибыльные. Квартиры становятся одним из вариантов. Предлагаем посчитать, какую доходность принесёт сдача квартиры в аренду, выгоднее это вклада или нет, а также ответим на вопрос: может ли ипотечная квартира приносить доход.

Вложения в недвижимость. Фото: yandex.ru

Без долгих рассуждений сразу же начнём подсчёты по нескольким российским городам.

Формула доходности: чистый доход от аренды/стоимость жилья*100

Данные по стоимости квартир и аренды мы взяли усреднённые по городу, использовав статистику портала «Мир квартир».

Для точности эксперимента в формуле будем использовать чистый доход. Из годовой стоимости аренды вычитаем:

  1. Коммунальные платежи. Использована средняя стоимость ЖКУ по данным ОТР.
  2. Амортизацию. Сюда включаем расходы на мелкий ремонт. Во всех регионах заложим одинаковую сумму — 8 000 рублей.
  3. Налог на имущество физических лиц. НДФЛ мы не стали закладывать, но имейте ввиду, что государство ужесточает контроль за теми, кто скрывает доход.

В качестве примера используется однокомнатная квартира площадью около 40 кв. м.

Источник

Что выгоднее для пенсионера: вклад или сдача квартиры

Крупный российский банк провел исследование и выяснил, какие источники доходов, помимо пенсии, есть у пенсионеров. В первую очередь это заработная плата, бонусы, премии (22%), затем следуют проценты по банковским вкладам и счетам (20%), на третьем месте доходы от сдачи имущества в аренду (11%). Также пенсионеры говорили о помощи родственников, друзей, близких (10%), называли доходы от предпринимательства (7%), пособия от государства (5%), инвестиционный доход (2%).

Полмиллиона на пенсионера

В Московском Кредитном банке сказали, что доля вкладчиков-пенсионеров составляет около 60%. «Доля вкладчиков пенсионного возраста в клиентском потоке стабильна и составляет около 60%. По этой причине мы в октябре 2018 года ввели специальный продукт для пенсионеров — вклад „Гранд“. Средняя сумма этого вклада 520 тыс. рублей. Доход зависит от суммы и срока размещения и может доходить до 50 тысяч рублей», — прокомментировал директор департамента розничных продуктов МКБ Алексей Охорзин.

Одиночки с недвижимостью

«По статистике, около 70% одиноких пожилых людей имеют в личной собственности более одной комнаты или порядка 28-31 кв. метра жилой площади. В то время как семейные пенсионеры в среднем располагают не более 12–18 кв. метров на человека. В основном только одинокие люди пенсионного возраста потенциально могут использовать свободные метры своей недвижимости в коммерческих целях», — говорится в исследовании «Жилищный ресурс как дополнительный источник дохода для пенсионеров».

Читайте также:  Где в нижнем новгороде можно распечатать документы с флешки за деньги

«Самый популярный среди пенсионеров способ зарабатывать на аренде жилья — сдавать комнату в квартире, в которой проживают сами. В старых границах Москвы каждый второй наймодатель комнаты на своей жилплощади — пенсионер», — рассказывает заместитель директора департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость Оксана Полякова.

По словам Поляковой, те, кто остро нуждается в дополнительных доходах, но имеет лишь единственную однокомнатную квартиру, стараются сдать ее на летний период (сами тем временем уезжают на дачу или к родственникам). «По опыту прошлого года 55% „каникулярных“ летних наймодателей городских квартир составляют пенсионеры», — говорит она. Что касается круглогодичной сдачи в аренду, около 30-35% сдающих целые квартиры — люди старшего поколения. «И это не только обладатели дополнительного жилья в активе (наследного, например): некоторые переезжают на постоянное жительство к детям или родным, некоторые объединяются — проживают в одной квартире, а другую сдают», — рассказывает Полякова.

Пенсионеры выбирают ИИС

«Доля клиентов пенсионного возраста в общем количестве розничных клиентов ФГ БКС составляет около 17%, при этом почти у 40% пенсионеров открыт ИИС. Интерес пенсионеров к инвестиционным продуктам растет — здесь влияют те же факторы, что и в случае со всеми остальными инвесторами: низкие ставки по вкладам и поиск альтернативных инструментов, налоговые стимулы со стороны государства, появление удобных онлайн-сервисов, повышение финансовой грамотности», —говорит он.

По словам Пузырева, пенсионеров-инвесторов можно разделить на две основные категории. «Первые — это те люди, у которых появляется свободное время, при этом имеются сбережения и желание получить повышенный доход. Эта категория людей пенсионного возраста старается самостоятельно разобраться в вопросах инвестирования, следить за трендами рынка и торговать. Размещаемые суммы обычно относительно небольшие — 100-150 тыс. рублей. Конкретный пример такого клиента — математик, который на пенсии хочет использовать свои навыки для заработка на фондовом рынке. Другая категория — это собственники бизнеса или топ-менеджеры компаний. Их основная цель — сохранение капитала, суммы инвестиций составляют 3 млн рублей и выше. Данная категория инвесторов использует нашу инвестиционную экспертизу, прибегает к услугам финансовых консультантов. Люди пенсионного возраста, обладающие достаточно большим капиталом, обычно являются консервативными инвесторами, многим из них близка модель рантье», — рассказывает Пузырев.

«Если делать выбор между ИИС и вкладом, которые могут открывать пенсионеры, то по степени риска и получению определенного процента прибыли определенно выигрывает вклад. Для пенсионеров в РФ существуют специальные краткосрочные вклады на 3 и 6 месяцев, а также на год, открываемые под гораздо больший процент, чем тот, которым могут воспользоваться граждане среднего возраста. Пенсионеры также могут получить дополнительный доход, открыв ИП и запустив небольшой бизнес-проект, для которого государство также предоставляет льготы — налог с ИП в таком случае составит всего 6% от всех доходов», —говорит заместитель председателя правления Локо Банка Андрей Люшин.

Инвестиции в фондовый рынок будут более эффективны, нежели банковские вклады, уверяет руководитель аналитического департамента компании «ФинИст» Катя Френкель. «Когда граждане уходят на пенсию, становится понятно, что пенсия не позволяет жить свободно, наверное, тут больше подходит слово „доживать“. Поэтому стоит задуматься о том, чтобы деньги работали и приносили доход. Основные направления, которые помогут сохранить и приумножить накопления, это сдача жилья в аренду, банковский вклад, инвестиции в облигации и акции. Наиболее выгодным может оказаться именно последний вариант. Но тут есть нюанс — чтобы правильно выбрать компании для инвестиций, необходимо изучать отчетные данные, базовые фундаментальные показатели компаний», — отмечает эксперт.

При записи на курс до 6 февраля подарок 12 тысяч рублей — 3 месяца безлимитных консультаций от лучших экспертов «Клерка».

Источник